Р Е Ш Е Н И Е

 

Номер                                                08.11.2010 год.                                        Град  Царево

 

В  ИМЕТО  НА  НАРОДА

 

Царевският районен съд                                                                          граждански състав

на единадесети октомври                                                              две хиляди и десета година

в публично заседание в следния състав:                      Председател: М. Т.                                                            Секретар: К.Д.

 

като разгледа докладваното от съдия М. Т.

гражданско дело № 14 по описа за 2010 год. за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от ищци А.П.П. ***, ЕГН **********,***, тел. ***, Email: *** и Л.Г.П. ***, ЕГН **********, против ответници П.С.К., ЕГН ********** и Ц.З.К., ЕГН **********,***, с която се иска от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между ищците и ответниците предварителен договор за бартерна продажба на недвижим имот, в частта относно неизпълненото задължение от страна на ответниците за бартерната продажба на ** кв. метра идеални части от съсобствен недвижим имот, за който понастоящем са отредени поземлени имоти с идентификатори съответно № *** с площ от ** кв. метра и имот с идентификатор № ***, както и осъди ответниците да заплатят на ищците направените по делото разноски (с представените по делото писмени бележки, се иска обявяване за окончателен сключения предварителен договор за продажба на недвижим имот от *** година, за продажбата на 900,00 кв. метра идеални части от собствения на ответниците недвижим имот, за който понастоящем е отреден поземлен имот с идентификатор № *** с площ от *** кв.метра).

С исковата молба се твърди, че ищците и ответниците са съсобственици на недвижим имот, находящ се в ***, представляващ поземлен имот с площ от ** декара, находящ се в местността „***" закупен по силата на нотариален акт № ** том ** дело №** година на Нотариуса при БРС, с дялове съответно от по 2,00 декара за двете семейства. Според ищците, към настоящия момент за имота са отредени по кадастралната карта два имота- поземлен имот с идентификатор № *** с площ от *** кв. метра и имот с идентификатор № *** с площ от *** кв. метра, които имоти са с предназначение- земеделска земя. По тази причина, ищците твърдят, че в нарушение на ЗСПЗЗ общия имот е бил разделен на два отделни от по **кв. метра, поради което и извършената делба през 1997 год. е нищожна, поради противоречие със ЗСПЗЗ. Ищците твърдят, че съгласно подписан между тях и ответниците предварителен договор и съответно пълномощно, ищците са се съгласили да изградят сезонна сграда в ползваната от ответниците част от имота, като срещу тази услуга ответниците са се задължили да им прехвърлят собствеността върху ** декара от собствените им ** декара от терена. Ищците заявяват, че са оградили тези 1,3 декара и понастоящем същите са част от собствения им имот. В исковата молба се твърди, че в изпълнение на задълженията си, ищците са финансирали изготвянето на проект за изграждане на сграда за сезонно ползване, съгласуван с ответниците и е било издадено Разрешение за строеж № *** година въз основа на одобрен проект № *** година, като след издаване на Разрешението за строеж ищците изградили сезонна сграда по одобрените проекти, която сграда ответниците ползват и понастоящем. Твърди се, че е бил проектиран и параклис за общо ползване, доставени материали и образувано сдружение за изграждането му. Ищците твърдят, че до настоящия момент ответниците не са изпълнили задълженията си по договора в пълен обем, както е договорено. Според ищците, с договор от *** година, ответниците дали съгласието си продадените 300 кв. метра, предмет на този предварителен договор да бъдат изплатени на ищците, като ответниците изпълнили задължението си за тези 300 кв.метра, но е останало неизпълнение по отношение на 1 000 кв.метра. Ищците ангажират писмени доказателства. Правят искане за допускане на гласни такива. Претендират разноски.

Ответниците в отговора на исковата молба заявяват, че иска е неоснователен и недопустим. Ответниците считат, че предявения иск е недопустим спрямо ответницата Ц.З.К., тъй като в представения към исковата молба предварителен договор от *** г. липсва неин подпис, което прави сделката сключена в нарушение на разпоредбата на чл. 22, ал. 2 от Семейния кодекс. Ответниците твърдят, че липсва не само съгласие за сключване на предварителния договор от *** г. но липсва и знание за наличието на този договор от страна на ответницата. Ответниците твърдят, че предварителния договор за продажба на *** кв. м. от процесния имот и последващите го договор между приятели от *** г. както и предварителния договор от *** г. вменяват задължение на ищеца да построи по одобрен застроителен план и строителни книжа сграда за сезонно ползване на два етажа, но към момента на сключване на договора ***г. земята е била земеделска и това прави сключената сделка с невъзможен предмет и като такава нищожна. Ответниците твърдят, че липсват уговорки между страните по съществените елементи на сделката, като освен липсата на категоричност и яснота по сградата, която следва да се изгради като насрещна престация, липсва яснота и по отношение на цената. Според ответниците, липсват строителни книжа и документи, които да са валидно одобрени от органите на общинската администрация и от ответниците с дата след сключването на договора от *** г. липсва и проектосметна документация към тях. Според ответниците, е налице съществено неизясняване в какво се състои неизпълнението на предварителния договор от тяхна страна,  тъй като съгласно споразуменията ищците е следвало да представят на ответниците за одобрение проекти на сградата преди започване на строителството, но такива не са им били представени и липсва писмено съгласие за одобрението им. Твърдят, че липсва разрешение за строителство от общината, като представеното като доказателство строително разрешение № *** г. е един незаконосъобразен административен акт и към разрешението липсват одобрените и подпечатани строителни книжа и документи. Заявяват, че липсва протокол за даване на строителна линия и ниво, липсват актове за извършеното строителство за съответните етапи, липсва и акт образец 15. Твърдят, че извършеното строителство е некачествено. Оспорват истинността на представените от ищците писмени документи- предварителен договор от *** г. строително разрешение № ***г. с подписа на главния архитект на Община Царево, архитектурен план на параклиса и скицата представена към него, данъчна декларация, договор между приятели от *** г. списък на допълнително извършени работи по сезонната сграда и двора. Ответниците ангажират писмени доказателства. Правят искане да бъде допусната съдебно- техническа експертиза.

С представено становище, вх. №*** год. ищците взимат отношение по направените от ответниците възражения в отговора на исковата молба. Ангажират и писмени доказателства.

В съдебно заседание, ищците се представляват от упълномощен представител- адвокат. Процесуалния представител на ищците пледира за уважаване на иска. Ищците ангажират гласни доказателства.

В съдебно заседание, ответниците се представляват от упълномощен представител- адвокат. Пледира се за отхвърляне на иска.

След цялостна, поотделна и съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът намери за установено от фактическа страна следното:

Видно от представения по делото Договор за доброволна делба от *** год. ищците и ответниците са били съсобственици на недвижим имот, представляващ земеделски имот, целия с площ от *** дка. който имот страните са разделили доброволно, като ответниците са поучили в дял и са станали изключителни собственици на *** дка. от имота, а ищците, на *** дка. от същия имот. Понастоящем, видно от представените по делото скици №*** и *** год. имота собственост на ищците е с идентификатор ***, а този на ответниците с идентификатор ***, двата с площ от по *** кв. м.   

Съгласно приложения по делото „Временен, предварителен договор” от *** год. ответника П.С.К. и ищеца А.П.П., са се договорили, ответника да отстъпи *** декара от собствените му*** декара (от съсобствен с ищеца недвижими имот, целия с площ от ** дка.) на ищеца като в замяна на това ищеца П. поел ангажимента да построи по одобрен застроителен план и със строително разрешение сграда за сезонно ползване с размери ***, която да се състои от четири стаи, баня и тоалетна, с прозорци и врати, измазана от вътре и да я предаде годна за експлоатация не по късно от края на летния сезон на 1999 г. с включена към ВиК мрежата водопроводна инсталация. Договорено е две от стаите и сервизното помещение, да се предадат на ответника една година по рано- не по късно от края на летния сезон на 1998 год. Отделно от това, в същия договор, страните са се договорили, на базата на предварително получе­но, допълнително авансово заплащане, ищеца да загради с бетонни колове, бетонен цокъл и бодлива тел мястото на ответника, а така също преди измазването на една от стаите и кухнята, да положи отоплителна инсталация и да пусне в действие отоплителна камина за дърва. Договорено е също така, страните да заделят от своите дялове по 0,1 дек. за построяване на параклис.

По делото е приложен като доказателство и „договор между приятели (паметна бележка за да не забравят)” от *** год. съгласно който, ответника К. е дал безлихвен заем на ищеца П.- сумите от 1500.00 долара и 200.00 марки- като страните са поели ангажименти един към друг- К. да отстъпи на П. *** своя дял, а П. се е ангажирал срещу получената в заем сума, да построи къща с площ 35 кв.м. (при посочени условия), както и да огради местото на ответника с бодлива тел и колове.

Видно от представения по делото предварителен договор от *** год. ответниците и ищеца от една страна и трето лице от друга, са се споразумели, ответниците да продадат на третото лице А. ***. части от собствения на ответниците недвижим имот, като сумата от продажбата, да бъде получена от ищеца П., като част от изпълнението на процесния предварителен договор. Въпросния предварителен договор е бил обективиран в окончателен такъв, като съгласно приложения по делото нотариален акт № *** год. А. М. е закупил от ответниците 300/ 2000 ид. ч. от имота за сумата от 15000.00 лв. която сума е била изплатена на ищеца П., с отбелязано в нотариалния акт основание „на когото продавачите дължат тази сума”.   

По делото е представено Разрешение за строеж №*** год. издадено на името на ответника К., видно от което е, че същото е издадено от арх. С., съгласно одобрени проекти от *** год. с което разрешение се разрешава на ответника да изгради сграда за сезонно ползване в ***. В същото разрешение е посочен одобрен архитектурен проект *** год. По делото е представен и архитектурен проект, който по отношение на вътрешното разпределение е променян в хода на изпълнението, за което има отразяване и подпис на самия проект, както и съответната виза за проектиране.

От представената по делото Данъчна декларация на ответниците от *** год. е видно, че същите са декларирали процесната сграда, като завършена през 2000 год. и съгласно представените копия от две приходни квитанции за платен данък сгради на имената на двамата ответници, същите са плащали и данък за постройката.

Съгласно заключението на вещото лице Б., по допуснатата от съда експертиза, в Община Царево освен оригинала на Разрешение за строеж № *** год. не са представени проекти и други строителни книжа относно строителството на сезонната постройка в ПИ идентификатор №*** в землището на ***, тъй като в миналото е имало природно бедствие и документите са унищожени. Съгласно същото заключение, Главният архитект на община Царево, Д. Е. С. е бил на работа до средата на м.юни 1997 год. и на *** год. на която дата е издадено разрешение за строеж № *** год. същия е бил на работа. Според вещото лице, за ПИ с идентификатор № *** няма проведена процедура по промяна на предназначението на земята от земеделска в урбанизирана, същият попада в зоната за земеделско ползване на **, местност „***” за която няма план за застрояване и съгласно кадастралната карта на селото начина за трайно ползване е за „ниско застрояване- до 10 м". Според вещото лице Б., състоянието на строежа е добро с изключение на недовършените работи, но поради неизпълнение на одобрения архитектурен проект и липсата на конструкции, стълбите към източната фасада са правени допълнително съгласно споразумение между страните и качеството на изпълнение на същите не е добро. Според вещото лице, общата приблизителна стойност на видовете СМР по усреднени за страната цени през 1997-99 год. е 5 780 000 недоминирани лв.

Съгласно заключението на вещото лице Я.Д.- ***- сградата не е изпълнена по одобрения проект; в четирите ъгъла на сградата има бетонови колони, в две от които при разкопаване не се установи наличие на армировка 8 от южната страна- в една от колоните от северната страна има армировка ф 6,5 мм а другата колона от северната страна е прекъсната и не стига до основите, като по строителни норми надлъжната армировка в колоните е задължително е 4 бр. № **; в комина на камината, на ниво покрив е закрепена дървена греда от покривната конструкция над терасата, което е абсолютно недопустимо; външните зидове и зида между двете стаи на втория етаж по проект са с дебелина 25 см. но на място външния зид по източната фасада част от външния зид по западната фасада и вътрешният преграден зид между двете стаи е изпълнен с дебелина 12 см. като зидове са носещи е следва де са изпълнени по проект с дебелина 25 см; в стаите на двата етажа има много пукнатини /коси и хоризонтални/ по стените; вратите на отделните помещения са различни по външен вид и размер; в помещенията и на терасата няма подова настилка; външното стълбище не е по проект и е отделено от сградата; външната тераса е пропукана. В съдебно заседание, същото вещо лице категорично заяви, че построеното „изобщо не прилича” на архитектурния проект, като подробно описа и констатираните разлики.

Съгласно показанията на разпитаните по делото свидетели, които съда кредитира изцяло, изградената в имота постройка, се ползва от ответниците от момента на нейното построяване.

В настоящото производство, беше открита процедура по оспорване истинността на документи: предварителен договор от *** г. строително разрешение № *** г. с подписа на главния архитект на Община Царево, архитектурен план на параклиса и скицата представена към него, данъчна декларация, договор между приятели от *** г. списък на допълнително извършени работи по сезонната сграда и двора. В хода на делото обаче не бяха ангажирани никакви достоверни доказателства, които да докажат неистинността на някой от оспорените документи, поради което и съда ги кредитира като годни доказателства.

При така установената фактическа обстановка и след като съобрази разпоредбите на закона, съда достигна до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

По допустимостта на иска:

Иска е предявен от страна по предварителен договор, която има правен интерес от обявяването на същия за окончателен, поради което и съда го намира за процесуално допустим.

По основателността на иска:

За да бъде уважен иск с правно основание в чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, следва да се установи в процеса кумулативното наличие на няколко предпоставки: на първо място, договорът, чието обявяване за окончателен се иска следва да е действителен, за да може да породи правни последици. За да е действителен, договорът следва да е сключен в изискуемата от чл. 19, ал. 1 от ЗЗД писмена форма, да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателният договор, като тези съществени условия са индивидуализиран обект и цена; да съдържа клауза за сключване на окончателен договор, която именно определя характера на договора като предварителен. На следващо място, е необходимо да е изтекъл срокът на договора или да е станало изискуемо задължението на ответника; към момента на постановяване на решението ответника да притежава правото на собственост върху вещта- предмет на обещания договор и ищецът да е изправна страна по него. Освен тези специални изисквания, въведени в чл. 19 от ЗЗД, за да бъде действителен един договор същият не следва да страда от пороците, регламентирани в чл. 26 и сл. от ЗЗД.

В настоящия случай, безспорно е установено по делото, че между страните по делото има сключен валиден, предварителен договор за замяна, в който страните са се договорили, ответника да отстъпи ** декара от собствените му ** декара на ищеца, като в замяна на това ищеца П. поел ангажимента да построи по одобрен застроителен план и със строително разрешение сграда за сезонно ползване с размери ***, която да се състои от четири стаи, баня и тоалетна, с прозорци и врати, измазана от вътре и да я предаде годна за експлоатация не по късно от края на летния сезон на 1999 г. с включена към ВиК мрежата водопроводна инсталация. Договорено е две от стаите и сервизното помещение, да се предадат на ответника една година по рано- не по късно от края на летния сезон на 1998 год. Отделно от това, в същия договор, страните са се договорили, на базата на предварително получе­но, допълнително авансово заплащане, ищеца да загради с бетонни колове, бетонен цокъл и бодлива тел мястото на ответника, а така също преди измазването на една от стаите и кухнята, да положи отоплителна инсталация и да пусне в действие отоплителна камина за дърва. Договорено е също така, страните да заделят от своите дялове по 0,1 дек. за построяване на параклис.

Безспорно е по делото, че процесния предварителен договор има за предмет, вещ семейна имуществена общност (Договор за доброволна делба от *** год.). Безспорно е също така, че съпругата на ответника К. не е била страна по този предварителен договор- същата не е подписана под него. Съда намира обаче сключения предварителният договор за валиден, а направеното в тази насока възражение от ответниците за неоснователно, по следните мотиви: предварителния договор не е разпоредителна сделка, поради което е действителен макар и да е сключен само от единия от съпрузите и макар че за предмет има недвижим имот, който представлява съпружеска имуществена общност. Това следва по аргумент за по-силното основание от чл. 22, ал. 3 от СК (отм.), в която хипотеза разпореждащия се съпруг действа от свое име, представяйки вещта като собствена, а сделката е действителна като разпореждане с чуждо право. Ако другият съпруг не оспори разпореждането в шестмесечен срок от узнаването, преклудира се възможността му да ревандикира вещта или да защити правото на собственост с установителен иск. Неоспорването не е даване на съгласие, нито е допълване на волеизявлението на разпореждащия се и сделката няма да е недействителна, поради липса на съгласие. Ето защо, липсата на волеизявление на другия съпруг при предварителния договор не прави последния нищожен, като противоречащ на закона- чл. 22, ал. 2 СК (Решение № 503 от 17.11.2009 г. на ВКС по гр. д. № *** г., II г. о. Решение № 1025 от 28.10.1998 г. на ВКС по гр. д. №*** г. II г. о. Решение № 469 от 1993 г. на ВКС по гр. д. № *** г. II г. о.).

От друга страна обаче, за да бъде сключен окончателен договор или за да бъде уважен искът по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, е необходимо съгласието и на съпруга на обещателя по предварителния договор. С решението си по иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът е длъжен да констатира дали са налице изискванията за нотариално прехвърляне на недвижимия имот- чл. 363 от ГПК. Установено е по делото, че ответниците са съсобственици на процесния имот в режим на бездялова СИО. В конкретния случай, обаче съгласие на съпруга на обещателя по процесния предварителен договор не е дадено и към настоящия момент. Тази липса на съгласие, дадено от съпругата на ответника, има за последица отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, тъй като същата не е поела задължение за прехвърляне на своето право на собственост върху процесния недвижим имот и не е дала такова съгласие и в последствие. Според съда, предявения иск не може да бъде уважен и до размера от ½ ид. ч. от недвижимия имот предмет на предварителния договор, представляващ дела на обещателя по него, с оглед неделимостта на имот в режим на бездялова съпружеска имуществена общност. (Решение № 503 от 17.11.2009 г. на ВКС по гр. д. №** г., II г. о. Решение № 1025 от 28.10.1998 г. на ВКС по гр. д. № *** г. II г. о. Решение № 469 от 1993 г. на ВКС по гр. д. № *** г. II г. о.).

В този ред на правните съждения, съдът намира, че предявения иск е неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен изцяло.

С оглед отхвърлянето на ищцовата претенция, ищците следва да бъдат осъдени да заплати на ответниците направените по делото разноски в размер на 1500,60 лева, поискани от процесуалния представител на ответниците в съдебно заседание на 11.10.2010 год.

Водим от гореизложеното, съдът

 

Р Е Ш И

 

ОТХВЪРЛЯ като неоснователен предявения от А.П.П., ЕГН ********** и Л.Г.П., ЕГН ********** иск против П.С.К., ЕГН ********** и Ц.З.К., ЕГН **********, с който се иска от съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения между ищците и ответниците предварителен договор за бартерна продажба на недвижим имот, в частта относно неизпълненото задължение от страна на ответниците за бартерната продажба на 1000 кв. метра идеални части от съсобствен недвижим имот, за който понастоящем са отредени поземлени имоти с идентификатори съответно № *** с площ от *** кв. метра и имот с идентификатор № ***.

            ОСЪЖДА А.П.П., ЕГН ********** и Л.Г.П., ЕГН **********, да заплатят на П.С.К., ЕГН ********** и Ц.З.К., ЕГН **********, сумата от 1500,60 лв. (хиляда и петстотин лева и 60 стотинки) за направени по делото разноски.

 

Решението подлежи на въззивно обжалване, в двуседмичен срок от съобщаването му на страните, пред Окръжен съд, гр. Бургас.

 

        

 

СЪДИЯ: