Р Е Ш Е Н И Е

 

 

№:         15                           01.03.2010г.                             гр.Царево,

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Царевският районен съд,                                                     граждански състав

На осемнадесети февруари,                               две хиляди и десета година

В публично заседание в следния състав:

Председател:…Румен Йосифов

Членове:......................................

Съдебни заседатели:…..............

Секретар: Н.С.

Прокурор:

като разгледа докладваното от Румен Йосифов

гр.дело № 102 по описа за 2009год., за да се произнесе взе пред вид следното:

 

 

Производството по делото е образувано по постъпила искова молба от ищци: Р.Ж.Ж., ЕГН-********** и М.Л.Ж., ЕГН-**********,***, ж```````, съд.адрес: ````````, адв.М.Б., против ответник: А.С.З., ЕГН-********** ***.`````````, съд.адрес: ``````````, адв.Д.Н..

Предявен е иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД  и с него ищците молят съда да обяви за окончателен, сключеният между страните предварителен договор от 28.10.2005г. с анекс към него от 07.02.2006г., за покупко-продажбата на следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор 00878.503.87 по кадастралната карта на гр.А. от 2006г., с площ от 500кв.м., попадащ в урбанизирана територия за ниско застрояване, със стар идентификатор 2500087, при граници: ПИ – 00878.503.91, 00878.503.457, 00878.503.407, 00878.503.88, 00878.503.90. Идентификацията на процесния имот е уточнена от ищците с молба от 21.10.2009г.

С исковата молба се твърди, че на 28.10.2005г. ищецът Р.Ж. и ответницата са сключили предварителен договор, с който последната се задължила за продаде 500кв.м. ид.части от 925кв.м. земеделска земя – нива в м.Лозята, землището на гр.А., представляваща имот пл.№ 87, ведно с построената в имота паянтова сграда от 43кв.м. Съгласно одобрената през 2006г. кадастрална карта имотът е с идентификатор 00878.503.87. Цената на имота бил определена на 3000лв., като при подписване на договора ищецът Ж. заплатил 500лв., а остатъка следвало да бъде заплатен при сключването на окончателния договор, за което страните предвидили срок до 10.12.2005г. Този срок не бил спазен, а вместо това страните подписали анекс към предварителния договор на 07.02.2006г., с който уговорили продавача З. да упълномощи купувача Ж. да я представлява при сключването на окончателен договор, като предвидили нов срок за това – до 10.03.2006г. При подписването на анекса Ж. заплатил и остатъка от продажната цена. Поради невъзможност на ищеца Ж. да извърши нотариално изповядване на окончателния договор, такъв не бил сключен. Ищците твърдят в хода на делото с молбата-допълнение от 19.01.2010г., че тази невъзможност се е дължала на заболяванията на ищеца и нуждата му от лечение, като в тази насока представят медицинска документация. В исковата молба ищците твърдят, че имотът предмет на предварителния договор се ползва от третите лица М. Ж. Г. и С.Д.Г., които се легитимират като собственици по силата на нотариален акт №100, т.І, д.№167/1996г., на основание § 4, ал.1 от ПЗР на ЗСПЗЗ. Този нотариален акт е отменен с решение на ВКС № 515-А от 13.03.2004г. и за собственик на имота е призната ответницата, като наследник по силата на нотариален акт от 1944г. в хода на делото променят позицията си като твърдят, че те владеят имота съвместно с третите лица, като владението им е предадено със сключването на предварителния договор, още повече, че ищецът Р.Ж.Ж. е брат на третото лице М. Ж. Г.

Като писмени доказателства с исковата молба ищците представят: процесния предварителен договор с анекса към него, нотариално заверени декларации от ответницата, пълномощно от ответницата до ищеца Ж., нотариалния акт от 1944г., решението на ВКС и нотариалния акт на третите лица, който е отменен, скица и данъчна оценка на имота.

В отговора на исковата молба ответницата З. посочва, че съпругата М.Ж. не следва да участва в настоящия процес, защото не е страна по предварителния договор. Счита иска за неоснователен, защото има несъответствия в предмета на предварителния договор и предмета на иска, касае се за имоти с различни статути – земеделски и урбанизирана територия, което твърди, че води до нищожност на предварителния договор поради невъзможен предмет. Освен това счита, че заради различния статут на имота – земеделски или урбанизиран е налице и грешка в предмета на предварителния договор, което води до неговата унищожаемост. Не оспорва, че страните са сключили процесния предварителен договор и анекса към него, но счита, че тя е изпълнила своите задължения по тях, включително е упълномощила ищеца Ж. да продаде имота сам на себе си, но той не е извърши това по своя вина. Твърди, че действието на предварителния договор и анекса са били обвързани със срок, който е изтекъл, а след изтичането на срока правата на страните по предварителния договор са се погасили.

Като писмени доказателства ответницата протокол за въвод във владение, заповед за промяна на ПУП, скица по регулационния план, удостоверение за данъчна оценка, заповед №РД-10-68/27.07.2000г. на областния управител за одобряване плана на новообразуваните имоти за местността в която се намира процесния имот. По нейно искане е извършена съдебно-техническа експертиза.

 

След цялостна, поотделна и съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, съдът намери за установено от фактическа страна следното:

На 28.10.2005г. между А.З., в качеството й на продавач и Р.Ж., като купувач, е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, съгласно който продавачът се е задължил да продаде, а купувачът се е задължил да купи 500/925 кв.м. в ид.части от земеделска земя, представляваща имот пл.сн.№ 87– по плана на местността Лозята в землището на гр.А., при граници: североизток-път, северозапад-имоти пл.№ 88 и 90, югоизток-имот №86, югозапад-имот №91, ведно с построената в имота паянтова сграда от 43кв.м. Продажната цена е уговорена в размер на 3000лв., като при подписването на договора продавачът е заплатил 500лв., а остатъка е договорено да се заплати при сключването на окончателния договор. Договорено е също, че продавачът се е задължил да предаде владението върху имота в 10-дн. срок. В предварителния договор е поставен срок за сключването на окончателен договор – до 10.12.2005г.

В посочения срок окончателен договор не бил сключен, вместо това страните сключили анекс от 07.02.2006г. към предварителния договор в който е посочено, че купувачът е заплатил на продавача пълния размер на продажната цена, като анекса служи за разписка за това. Освен това страните договорили, че продавачът З. да упълномощи купувача Ж. да я представлява при сключването на окончателен договор, като предвидили нов срок за това – до 10.03.2006г. По общо твърдение на страните окончателен договор не бил сключен както в дадения нов договор, така й след изтичането му, въпреки дадените от А.З. пълномощно в полза на Р.Ж. и 2бр. декларации с нотариални заверка на подписите от 07.02.2006г.

А.З. се легитимира като собственик на  имота с нотариален акт №254, т.ІV, д.№ 204 от 1944г. и решение на ВКС № 515-А/13.03.2004г. по гр.д.№ 2966/2002г. на ІV гр.отд., съгласно което третите лица М. Ж. Г. и С.Д.Г. са осъдени да й предадат собствеността и владението на същите тези 500 ид.части от имот пл.№ 87 по плана на зоната за земеделско ползване в м.Лозята, гр.А., като е отменен и нотариалния акт с който третите лице са се легитимирали за собственици – н.а. №100, т.01, н.д.№167/1996г.

По делото е представена заповед №РД-10-68/27.07.2000г. на областния управител за одобряване плана на новообразуваните имоти в местността Лозята – зона по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ в землището на гр.А.. Представена е и актуална скица по новата кадастрална карта на гр.А., одобрена на 24.08.2006г., съгласно която процесните 500кв.м. в ид.части са обособени в самостоятелен поземлен имот с идентификатор 00878.503.87, който понастоящем представлява урбанизирана територия.

Съгласно извършената в хода на делото съдебно-техническа експертиза, за зоната за земеделско ползване в гр.А. през 1996г. е одобрен кадастрален план, като във връзка с възстановяването по ЗСПЗЗ е изготвен помощен кадастрален план и план на новообразуваните имоти. По него имот пл.№ 87 е с площ 874кв.м.

Това обстоятелство продължава да е така до 24.10.2006г., когато по искане на А.З. е приета промяна на плана на новообразуваните имоти, когато този имот е обединен с други три имота – 88, 90 и 457, като е образуван нов имот, който е бил разделен на два нови имота -  поземлен имот № 489 с площ от 1412кв.м., записан на З. (в който видно от скиците попадат и процесните 500кв.м.) и поземлен имот № 490 с площ от 410кв.м., записан на третите лице М. Ж. Г. и С.Д.Г., независимо че имотът на който те са легитимирали като собственици до постановяване решението на ВКС, т.е. процесните 500кв.м. се намира на северозапад от новия имот № 490 и граничи, а не се припокрива с него. В тази връзка може да се приеме, че при одобряване  промяна на плана на новообразуваните имоти на 24.10.2006г. е допусната грешка. Няма такава обаче при изработването и одобряването на новата кадастралната карта (одобрена само няколко месеца преди промяната на плана на новообразуваните имоти), където процесните 500кв.м. са обособени като самостоятелен имот и са записани като собствени на З.. Ето защо не може да се кредитира заключението на вещото лице, че към момента на сключването на предварителния договор не е съществувал имот №87, защото не само при сключването на предварителния договор на 28.10.2005г., но и при сключването на анекса на 07.02.2006г., имот №87 е съществувал и той е бил с площ по-голяма от процесните 500кв.м. Това е продължило до промяната на плана за новообразуваните имоти на 24.10.2006г., когато този имот е обединен с други имоти в един по-голям имот - № 489. Тази промяна обаче е извършена след сключването на предварителния договор, следователно имотът към момента на описанието му в предварителния договор е индивидуализиран правилно като конкретна площ от земната повърхност, в съответствие с индивидуализацията която му е дадена в решението на ВКС, служещо като титул за собственост, като с новата кадастрална карта той е образувани и като самостоятелен имот.

 

При така установената фактическа обстановка съдът намира иска за допустим, тъй като се твърди, че е предявен от страна по предварителен договор, която респективно има правен интерес от обявяването на същия за окончателен.

Искът обаче е предявен от двамата съпрузи независимо, че предварителния договор е подписан само от единия от тях. По делото не се ангажираха доказателства двамата ищци да са в брак и от кога. Независимо, че ответната страна не оспори обстоятелството, че двамата ищци са в брак в момента, не беше установено обстоятелството дали ищците са били в брак по време на сключването на предварителния договор. Съгласно чл.19, ал.1 от СК (отм.), действал към момента на сключването на предварителния договор, правата по него би следвало да са придобити от двамата ищци в условията на съпружеска имуществена общност, ако те са били в брак, но това не само не се установи по делото, а не се и установи дали след влизането в сила на новия Семеен кодекс през 2009г. съпрузите не са трансформирали своите имуществени отношения в режим на разделност или договорен режим. Това налага искът по отношение на ищцата М.Л.Ж. да бъде отхвърлен като неоснователен с уточнението, че ако имотът е придобит от ищеца Р.Ж. по време на неговия брак с М.Ж. и няма установен между тях друг режим на имуществени отношения по новия СК, то този имот би бил тяхна съпружеска имуществена общност независимо, че е придобит само на името на единия от съпрузите.

С това уточнение, по отношение на ищеца Р.Ж., искът се явява основателен.

Сключеният предварителен договор е в писмена форма, като съдържа всички уговорки относно съществените условия на окончателния – определен е предметът на договора, продажбата на конкретен имот с точно описание, което позволява идентификацията му, като при обявяването на договора за окончателен следва имота да се опише не по плана на новообразуваните имоти, както това е сторено по предварителния договор, а по новата кадастрална карта на гр.А.. Уточнена е и цената за продажбата на имота, която към момента сключване на анекса към предварителния договор е планета изцяло. Не съществуват законни пречки за сключване на окончателния договор, а ответникът е собственик на процесния имот, съгласно представените нотариален акт и решение на ВКС.

Обстоятелството, че процесният имот към момента на сключването на предварителния договор е бил със статут на имот в зоната за земеделско ползване по §4 от ЗСПЗЗ, а след това и при одобряването на кадастралната карта е променил своя статут на имот в урегулирана територия не води до нищожност на предварителния договор, нито до неговата унищожаемост поради липса на предмет или грешка в предмета. Предметът на предварителния договор е точно ясно определен от страните – част от земната повърхност с посочване на площ, граници, местност и землище, както и идентификация по действащ към момента на сключване на предварителния договор план.

Не може да се приеме възражението на ответницата, че тя след като е дала на предварителния купувач нотариално заверени пълномощно и декларации за да продаде от нейно име имота, е изпълнила задълженията си по договора и след като окончателен договор не е бил сключен в срока даден с анекса към предварителния договор, искът за обявяване на предварителния договор би бил неоснователен. Изпълнението на предварителни договор не се изчерпва с даване на пълномощно, а е необходимо изправната страна да сключи окончателен договор, която в настоящия случай не е станало. Съгласно нормата, на чл.19, ал.3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, следователно независимо какви отношения са имали страните по време след сключване на предварителния договор, след като същият е бил сключен и е действителен, той е породил своето действие, включително и право за предварителния купувач да иска обявяването му за окончателен, каквото ищецът Р.Ж. сега реализира и то с основание, защото ответницата З. в хода на настоящото съдебно производство оспорва правата му.

Предварителният договор следва да бъде обявен за окончателен, без да се предвижда условие за действителността му – заплащане на продажната цена, защото същата вече и заплатена изцяло, съгласно анекса към предварителния договор.

Ищецът на основание чл.364, ал.1 от ГПК, следва да заплати разноските по прехвърлянето на имота. Съгласно предварителния договор продажната цена на този имот е в размер на 3000.00 лева, а данъчната оценка съгласно представеното удостоверение в по-нисък размер – 768.00лв. Ищецът на основание чл.44 и сл. от ЗМДТ следва да заплати местен данък в размер на 90,00лв., а на основание чл.8 от Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, следва да заплати нотариална такса в размер 69,50лв. по сметка на РС-Царево, като върху имота следва да се впише възбрана за тези разноски.

На ищеца не следва да бъдат присъждани разноски, защото той не е поискал от съда заплащането на такива.

Мотивиран от гореизложеното съдът

 

Р      Е      Ш      И    :

           

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният на 28.10.2005г. между Р.Ж.Ж., ЕГН-********** ***, ж```````,, от една страна като купувач и от друга страна като продавач: А.С.З., ЕГН-********** ***.`````````, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с анекс към него от 07.02.2006г., съгласно които продавачът продава на купувача следния недвижим имот: Поземлен имот с идентификатор 00878.503.87 по кадастралната карта на гр.А. от 2006г., с площ от 500кв.м., попадащ в урбанизирана територия за ниско застрояване, със стар идентификатор 2500087, при граници: ПИ – 00878.503.91, 00878.503.457, 00878.503.407, 00878.503.88, 00878.503.90., за сумата от 3000.00 лева., която е платена изцяло от купувача на продавача със сключването на анекса от 07.02.2006г., като ОТХВЪРЯ иска по отношение на ищцата М.Л.Ж., ЕГН-********** като неоснователен.

            ОСЪЖДА Р.Ж.Ж. да заплати на Районен съд гр.Царево като нотариална такса сумата от 69,50лв. и в полза на Община Царево като местен данък сумата от 90,00лв., като НАРЕЖДА ДА СЕ ВПИШЕ ВЪЗБРАНА върху имота за обезпечаване заплащането на разноските по прехвърлянето.

            На основание чл.364, ал.2 ГПК препис от влязлото в сила решение да се издаде на ищеца след удостоверяване, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред Бургаски окръжен съд.

 

 

                                                                                                            СЪДИЯ: